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政府将不再是居住用地唯一提供者 房价会降?

时间:2018-01-18 09:29:02 来源: 点击:6706次

  政府将不再是居住用地唯一提供者 房价会降吗

  为贯彻落实中央有关部署,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,以更好地让全体人民住有所居。

  点评:1月15日,国土资源部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

  北上广等13个城市试点集体用地建设租赁住房。据悉,为增加租赁住房供应,构建购租并举的住房体系,拓宽集体经济组织和农民增收渠道,按国土资源部、住房城乡建设部部署,北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

  住房供地不被垄断将释放哪些利好

  国土资源部部长姜大明1月15日表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。政府将不再是居住用地唯一提供者。与此同时,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。很显然,“三权分置”是为前述政策配套而设。

  此消息一出,被许多媒体冠以“重磅新闻”“大消息”,兴奋地将消息概括为“住房供地,政府不再垄断”。事实上,这个消息并非来得突兀,建立土地的“多主体供给”,早就进入了住房制度改革布局中,并且,在2017年8月,国家已经在北京、上海、沈阳等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。

  点评:之所以引起舆论和民众的强烈关注,显然不仅仅在于土地开发、建房模式的变化,更是政策设计击中心里的房价块垒,太期待顶层设计的新变,能纾解他们在“房”事上的焦虑与不安。

  按照传统的住房供地模式,先是由地方政府将土地资源集中并转变为国有用地,再由地方政府主导土地招拍挂转让,最后由开发商负责建房销售。在这个过程中,地方政府和开发商,扮演着重要的角色,也因此衍生出土地财政、进入门槛等问题,这与房价的高企,有着绕不开的关系。不过,需要注意的关键词是,新的政策设计所针对的是“租赁住房”,并不是对原先垄断的彻底打破。换句话说,建立多元主体的住房供应,并不是要彻底改变整个土地市场的供应局面,而是在租购并举政策的大背景下,所进行的制度设计。由此再来评价它对房价的影响,过于兴奋显然是对这一政策设计的误解。

  土地改革路径:农民结合土地城镇化来分享收益

  中央政府自十八大以来把城镇化作为宏观政策的重点战略之一。从2014年起制定了新型城镇化规划,之后又相继推出了城镇化改革的试点指导意见。试图通过城镇化促进城乡要素的流通,带动投资和消费,拉动经济增长。

  但是,推行城镇化政策几年来,实施效果并不明显,对经济增长的促进作用未充分表现出来。另一方面,房地产拉动的惯性却导致地方政府以至于整个国民经济,陷入潜在的金融风险。主要表现在:实体经济的复苏迹象并不强烈;房地产在大部分城市严重滞销,影响到以土地财政为支点的地方经济;地方债务负担严重,有可能引发新一轮金融危机,等等。

  点评:可以预判,城镇化确实是未来经济增长最重要的发动机,毕竟在各级城镇内还有2.8亿存量的农民工,他们需要通过城镇化政策解决长期定居和落户以及就业等问题。在农村还有至少2亿农民可以通过未来的城镇化政策逐步进入城镇。如此庞大的人口在城乡之间的再配置,一定会引发新一轮投资和消费热潮,城镇化带动的产业和就业结构也一定会增加更多的就业机会。

  当前推进城镇化战略面临的重点和难点之一在于,土地管理制度已经滞后于经济社会发展的需要。综上所述,农民需要结合土地的城镇化来分享城镇化的收益,这是大势所趋,也是未来通过集体建设用地参与城镇化进程,降低城镇化和实体经济发展成本最有效尝试。

  因此,根据当前形势的需要,有必要深入讨论如何活化农村要素资源,从土地管理制度这个关键环节入手,推进改革,降低制度成本,提高用地效率,刺激中小投资者参与城镇化的实体经济和服务业的发展,建立提高产业质量的长效机制,为宏观经济的复苏奠定最好的改革基础。


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